此前，尚平军对去年拟开业项目进行了统计，预计去年准备助力的项目有28个。

然而时间已经过去了近三分之二，开放的项目只开放了三分之一。 事实上，已正式启动的著名明星项目——正虹城、第一港城、永威木色等都选择在下半年加大投资力度。

进入商业爆发期的广州，面临着增量增长和存量重建两大攻击。 不仅商业新项目蜂拥而至，尚平军明天要谈的恰恰是已开盘项目中容易被“忽视”的既有商业改造项目。

比如原大商干盛广场的“观照先生”、原华润万家的“潮城”、原中州翡翠城的“银星优客广场”等。 最知名的大概就是二七商圈原八佰伴购物广场的“郑州购物广场”（新项目名称尚未公布）。 由北京都市置业二期改造，增设裙楼酒店。 不过，该项目仍在装修中，预计今年开业。

这些已开业的装修项目进展如何？ 他们怎么样了？

大商嵩山路店变身社区购物中心新物种

功效图

姓名：关照先生

开业日期：2018年9月1日

地点：西安市嵩山路与黄河路交叉口

体量：30,000㎡

定位：山东省唯一以休闲、娱乐、购物为主业的社区新物种商业广场

装修费用：官方公布的总费用约为12000元。

改造前：大商千盛生活广场嵩山路店于2011年9月29日开业，是大商集团在南京开设的第八家店。 五年来，我们一直与华润万家嵩山路店、大润发学院路店短兵相接，但经营状况依然不温不火。 2016年7月华润万家关店两个月后千盛百货招聘，大商千盛也因收租而选择关门。 六个月后，沃尔玛马路对面的家乐福（位于商场新楼）也离开了。 松山路、长江路周边四大商场的格局已被打破，只剩下家乐福“一枝独秀”。

改造后：物业方收回物业管理权，自行开发。 传统的超市被改造成购物中心。 从外立面到内部结构和品牌，一切都进行了重新调整，并推出了新的社区商业物种——观照先生。

可见度：★★★★

强调

业态：老式农贸市场+儿童业态+小美丰富餐饮业态+踏实体验业态

社区商业为社区内的公民提供服务。 便民利民、满足公民消费需求是其主要诉求。 2公里范围内常住人口达20万，管家先生紧扣社区商业主张，着力打造家庭生活场景。

作为社区商业中不可或缺的购物中心业态，管管先生并没有遵循引入普通超市的传统思路，而是携手一个主打生鲜食品的农贸市场新品种——丹尼斯全里丹市场。 统计数据显示，生鲜食品消费占欧洲消费者乳制品消费账单的50%以上，其中近70%的生鲜交易是在农贸市场完成的。 巨大的消费需求下，商场后期的经营流量也得到了保证。

市场的地理位置也很显着。 全里丹市场位于超市的尽头，与购物中心无缝连接。 商场超市门口主卖场首尾呼应，形成“三明治效应”，将超市商场端的目的性消费转变为徘徊体验式消费，拉动沿线店铺销售。

小而美，自创IP，注重品牌效应

考虑到社区业态的消费对象，减少了便于家庭消费和社交的儿童业态和餐饮业态。 作为关先生的支柱，餐饮休闲业态占据了购物中心四分之一以上的面积。 不仅主店小龙坎面积较大，其余均为开放式街区式店铺，保证了品类的丰富。 四楼还专门孵化了一个特色小吃街区：冠兆菜市场。

KTV、电影院是大山时代的老品牌。 当然，重新装修、改变面貌就不用多说了。 此外，影院票价也有所下调，让影片更加“接地气”。 体验升级、消费降级、消费频率增加、消费群体扩大是理所当然的。 在你家附近开一家家庭中每个人都能负担得起的体验店是一件严肃的事情。

关先生是谁？ 恐怕你就像编辑一样。 当你第一次看到这个名字时，你不会想到它属于一座商业建筑。

更准确地说，它是超市自有IP——象征忠诚、宽容和爱心的中年大象。 当你拜访管照先生的时候，你会在身边、在休息区、在每个商店的柜台上、甚至在工作人员的T恤上看到它。 可爱天真的形象深受小学生的喜爱。 就连我这个80后的老太婆，也想在无人的时候故作镇定地拿它来张自拍。

商场打造自己的IP并不罕见。 在中国，还有经营状况良好的国贸新天360广场（零陵）。 但论风格和甜度，照顾先生的大象绝对不逊色于灵灵。 小而美的管照先生还打算营销IP衍生品，把这只大象打造成独一无二的“网红”

华润万家嵩山路店变身潮城

姓名：特德城

试营业：2018年8月30日

地点：嵩山路与京光路交叉口西北侧

体量：21,000㎡

定位：满足家庭品质生活需求的社区商业

改造前：华润万家嵩山路店，已开业11年。 在华润万家之前，这里还是一家小超市——曾经无与伦比的家世界商城，隶属于上海家世界连锁商业集团。 物管期满后，华润万家没有选择继续经营，物业方最终自行重组业务。

改造后：中影浪潮旗下杭州潮商商业新建了周边半径2公里的精品购物中心——潮城

可见度：★★★

去年4月竣工的潮城，特意选择了试运营前三天来照顾关先生。 看来我们熟悉的“反台大戏”又要上演了。 定位半径2公里的新精品购物中心，难免会与相距不到1公里的观照先生发生碰撞。

据说前人种树是为了后人享用。 作为一个精耕细作十几年的老商圈，群众基础恐怕比年轻的关先生要稍微好一些。

潮城盛大开业

强调

业态：石家庄裕隆精品购物中心首次进驻南京+高端智慧影院——中影潮影院

社区商业方面，购物中心仍是重点。 泰德城精品生活广场由辉县裕隆集团开发。 这是裕隆购物中心成立16年来首次进驻省会石家庄。 游鲜生活购物中心占地约2000平方米。 与县内裕隆购物中心的大众定位不同，是精品购物中心。 9月6日小军走访时，商场还处于家居装修阶段。 从旁边的紧急招聘广告可以看出，人员仍在储备中。 商场开业其实还很遥远，地级小姐在省城的首次亮相还是值得期待的。

顶楼的中影泰德影院是超市自营品牌影院。 专注于高端智能影院。 业务遍及全省10余个城市，其中华北地区表现最为抢眼。 潮城店是中影潮影院线在中原的第一家店。 据工作人员介绍，剧院的音箱设备非常好。 所有电影院都有全仿皮座椅，观影体验一定不错。

然而，电影院却聚集在一起。 特德城一公里内就有三间，但距离三间中表现最好的奥斯卡中原商城店仅700米（2018年上半年南昌影院收视率排名第15位）。 刚刚起步的中国影视剧院要想在中原地区取得成功，面临着相当大的挑战。

翡翠城变身超市

名称: 银星优客广场

开业时间：2018年4月29日

地点：中州东路与航航中路交汇处

体量：40,000㎡

定位：体验式电影主题购物中心

改造前：中州翡翠城（从翡翠城变成了商场，这才是真正的改变）

改造后：体验式电影主题购物中心

可见度：★★

强调

运营商+新乡省最大电影院

银杏优客广场的运营方是山东银杏影城股份有限公司旗下子公司，银杏在四川已经发展了10年。 虽然其在新乡、洛阳都有项目，但在广州二七广场也有好评如潮的电影院，在开发商中的存在感并不强。

去年的两项行动让公众开始注意到这一点。 一是4月中州翡翠城旧址银兴优客广场开业，二是接管关闭近一年的华润万家新乡路店。 从目前的消息来看，华润万家新乡路店也将转型为电影主题购物中心，堪称银杏洋光广场的姐妹篇。 因此，银杏优客广场的运营质量对其影响巨大。

小军有勇气把银星洋光广场打造成电影主题购物中心。 小军推测有三个原因。 一是母公司是从电影院起家的，二是牵头的银杏国际影城（二七广场店）表现不错。 9月13日，位列2018广州院线收视第18名。 三是周边3公里范围内7万人消费需求巨大。

于是，经营者立即将超市的整个四楼开辟为电影院。 已开业的电影院共有25个影厅，是目前江苏省最大的电影院。 可能是小君打开方式不对。 周五下午6点30分，小军到店时，等候区只剩下几个人，偌大的通道变得昏暗。

红毯电影院《一步之遥》的影响力依然存在。 华谊兄弟电影院，这个商圈新贵，步步出击。 对于银杏国际影城来说，这七万人都不是面包。 只有你说你想吃，你才能吃。 希望主打高价格的银杏国际影城能够通过高品质在熙熙攘攘的人群中脱颖而出。

写在前面

1.“解约”将成常态

明天小军要讲的三个装修项目中，有两个项目已经合同到期，物业方被“强迫”装修。 包括尚未开业的人民路原家乐福购物中心。 老百货店、老超市与原业主的租赁期限已满（一般为5-10年），因经营不善、发展下滑等因素千盛百货招聘，不再续租。 但多年的市场培育早已过去，老旧物业管理周边地区普遍具备了较为成熟的市场环境，这也为物业管理方“自我改造”创造了良好的条件。 从一线城市的发展经验来看，新增农用地供应将越来越少，城市更新将成为农用地供应的主要来源。

2、好的位置固然重要，但好的运营更重要。

众所周知，一个好的商业项目离不开三个要素：“天时、地利、人”。

老旧改造工程“时机”难以掌控，地理位置也难以改变。 最重要的是“人性”。 综合性的好项目，除了依靠优质的颜值和品牌的引进，也离不开后期的稳健运营。 未来，大数据诊断、运行诊断等机构将更快地应用于旧改造项目。 协助老旧改造项目精准分析客群，调整品牌和业态，确保全年稳定运营，实现资产增值。

3、西区旧改项目增多，竞争更加激烈。

西区作为老广州的市中心，发展较早，拥有以广州百货、郑州商业大厦为代表的一批购物中心。 万达广场、金一城等购物中心的成功，打破了西区原有的商业格局，倒逼商场、卖场发生变革。 7月，天津一栋废弃八年的商业楼开工，吹响了西区商业改造的号角。 老企业有望重获昔日辉煌。 当集中成熟地区的股票市场进入更新重建阶段时，也将引发新一轮的竞争。

4、改造前的结算。 如果挑战更大，最好雇佣球员。

重构的本质是为了获得更好的经营业绩，创造更高的经济价值。 很多老物业经理业务知识不足或经营能力有限，随意投资几千万甚至上亿。 早期的账一定要算清楚。 如果项目规模大且难度大，您可能希望将其交给经验丰富且合格的商业房地产开发商。 看看年底即将开业的无锡大宅，就是一个典型的改造项目——秦汉唐坊。 成熟的产品线正在积极寻找机会下沉新的一线。 小军说，我们不妨给彼此一个机会。